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长租公寓急了,爆发赴美上市潮

2019-10-10
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头部企业可以都吃不上肉,小企业大约连汤都没得喝。

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文 | 谢文倩

爆雷潮未消,长租公寓却迎来了集团上市潮。

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券商业委员会提交首次公然募股(IPO)文献,方案纳斯达克上市,估量融资一亿众美元。假如方案随手,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

分明,长租公寓正掀起一场IPO竞赛。不久前,蛋壳公寓被爆方案最速于本年赴美上市,募资金额为6-7亿美元;另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的新闻,可以会筹集5-10亿美元。

短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO新闻,看起来不免太甚巧合。同一时间,为什么长租公寓都着急上市?

长租公寓狂飙史:

6年拿下9万间房源,“二房主”赴美IPO

青客公寓的兴起,堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

举措一个流感生齿大国,中国的租房需求相当大。当不标准的租房墟市撞上消费升级的大状况,长租公寓墟市便应运而生。自 2006年开端,青客公寓创始人金光杰就不停搜罗相闭数据举行调研。

做状师小赚一笔之后,金光杰开端施行投资互联网+公寓范畴的念法。本来,他只念投点钱当做副业。但厥后,投资人们的一番话却将他彻底拉进了这个行业。据说,当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票:“你来干,我们就投”。

2012年,青客公寓修立。“青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源举行标准化改制,再租给20-35岁的都会青年租客。租出去之前,青客会提前举行标准化装修,租房价钱却不高,基本都1000-2000元/间之间,受到不少年青白领的接待。

创业初期,金光杰并不敢急于扩张墟市,因为他发明,一般公寓做到两三百间时很容易陷入增加瓶颈,他曾外示:“和自如等具有较好配景的公司比较,青客最注重的目标是活下来。”

从2013年起,长租公寓开端炎热。彼时,国内的室第价钱颠末众轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛曾经大幅进步。房价的上涨曾经确定性地将一部分人挡了买房的门槛除外。买不起房,那就只可挑选租房,于是长租公寓品牌如雨后春笋般呈现。

跟着逐鹿对手发力,青客公寓不得不走上疾走之道。招股书显示,2012年,公寓数目900众间,到2018年末,青客公寓房源数目曾经飙升至9.12万间,复合年增加率达114%,共掩盖6座都会。

现在,青客公寓曾经长租公寓范畴占领大片墟市范围。招股书显示,就总租赁房间代价和数目盘算,目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

一年烧钱近5亿元

VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

疾走背后,离不开投资机构的“输血”。

公然材料显示,2012年,青客公寓修立当年取得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿大众币;2018年,摩根士丹利办理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数万万美元。至此,青客公寓股权融资累计超越1亿美元。

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依据招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣资本持有股份最众,总共持有28.1%股份,纽信、赛富和摩根士丹利办理的私募基金所持股份区分为有9.3%、8.9%和8.9%。

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图片根源 / 招股书

不停以后,长租公寓都被部分VC机构诟病盈余方式尚未成熟。依据目前的状况,长租公寓大众运营过重、盈余方式简单,运营方高度依赖地产资源,要念占领墟市,就得不时砸进资金盘下大宗房源成为“二房主”,再出租给租客。

招股书显示,青客公寓从2017年的5.22亿元增加到2018年的8.89亿元,同比增加70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。可是,2017年、2018年,青客的净耗损区分达2.45亿元和4.98亿元。

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图片根源 / 招股书

钱花哪儿了?发生收入前,青客公寓要先向房主预付几个月的费用,并翻新整修,另外,公寓往常还保管运营费用、维护费用和营销费用等。用钱的地方方方面面,收入根源却确实都依托房钱。据IPO文献披露,青客公阅览前的平均税前月房钱只要1149元,平均入住时间8.5个月,怎样掩盖资本成了“老浩劫”题目。

盈余难,但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾走漏:“3万间-5万间的范围,是公寓企业的保存底线。长租公寓的商业方式是与租赁房源房主签订恒久合约,经装改正制后从头绽放给租客,通过房钱差别获取利润。前期需求加入房租、装修等资本,假设房源总数小于1万间,公寓办理难以做到精细化,资金链断裂损害较高。”

这种状况下,青客只可起劲寻求更众租户,淘汰空置率,同时拿钱扩张。招股书显示,青客公寓与11家金融机构告竣了协作,企图为租户供应分期贷款的同时,也能用分期贷款所得收入采购新公寓或举行装修。

值妥当心的是,青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行房钱贷的企业,前2个月是租客付出的押金,后24个月由租客还款。当然,这种做法遭到不少的吐槽。

长租公寓里的瑞幸?

上市,对手留给你的时间未几了

即使背负巨亏,但长租公寓照旧纷纷踏上IPO之道。

前有蛋壳、自如,现在又有青客,长租公寓为什么集团这个时间点寻求上市?

这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂恰似头顶高悬的达摩克利斯之剑,本年以后,这种状况仍继续。2月,寓睹公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“房钱贷”资金链断裂的姑苏乐栈公寓被蜜蜂乡村收集科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓隆然崩盘;而近来的一同就爆发半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂新闻……“暴雷”背后,受害者浩繁,房主和租客欲哭无泪。

跟着大宗长租公寓倒下,VC/PE机构凑合这个范畴的立场愈加谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级墟市拿钱会越来越难,那就只剩下一条道——IPO,一方面转向二级墟市直接融资,同时也能让之前的投资方退出。

凑合长租公寓而言,现金流便是生命线。本年以后,蛋壳、自如接踵完毕新一轮融资。企查查数据显示,本年3月,蛋壳公寓取得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高槿邮本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于本年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

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这已成一个微利行业。克而瑞研讨数据显示,长租公寓行业平均利润程度仅2%~4%,现金流回正周期起码需6年以上。头部企业可以都吃不上肉,小企业大约连汤都没得喝。

众年来,业内众认同“房源即通通”,以是头部猖狂烧钱,赛马圈地抢占墟市。比赛之下,行业马太效应愈发分明。

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹不停阻挡长租公寓,他曾直言烧钱创业是一条不归道,“不到1%的房钱回报,租房的价钱再翻一番照旧赔本的。”

*题图根源于Pexels。

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